Trước đây theo quy định của Luật Xây dựng, công trình chỉ được cấp phép xây dựng khi có “Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Sau khi Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai là căn cứ để cấp giấy phép xây dựng có hiệu lực thi hành đã tạo điều kiện cho người dân khi xây dựng công trình khi chưa được cấp sổ đỏ.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng công trình khi chưa có sổ đỏ:
Trước hết, xác định công trình có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng không. Theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
- Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
- Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Như vậy, nếu công trình thuộc một trong những đối tượng được đề cập trên đây thì không cần xin giấy phép xây dựng, chủ sở hữu công trình vẫn có thể xây mới công trình nhà ở trên phần đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất này.
Nếu không thuộc ở một trong những trường hợp trên thì khi xây dựng mới nhà ở, chủ sở hữu công trình cần phải xin giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin giấy phép công trình xây dựng bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD.
– Giấy tờ thay thế bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:
- “Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980;
- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; giấy tờ mua bán, nhận tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở đã có công chứng, chứng thực hợp pháp.
- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước khác về giải quyết quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở;
- Giấy tờ giao đất của nông trường, lâm trường quốc doanh cho người lao động làm nhà ở;
- Giấy tờ cho phép xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước, hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Ngoài ra, chủ sở hữu công trình cần nộp thêm Bản sao hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật, gồm: Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin.
Nếu dự kiến xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Như vậy, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gia đình chủ sở hữu công trình cần một trong những loại giấy tờ thay thế trên để thực hiện việc xin cấp phép xây dựng nhà ở.