Quy định mật độ xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng mà các chủ đầu tư (CĐT) cần nắm rõ trước khi tiến hành xây dựng nhà ở tại TP. HCM. Trong năm 2024, quy định này đã có những thay đổi đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức thiết kế và thi công của các công trình. Việc hiểu rõ quy định này không chỉ giúp tránh được những sai phạm trong quá trình xây dựng mà còn đảm bảo sự hài hòa về kiến trúc đô thị.
Thế nào là mật độ xây dựng?
Mật độ xây dựng là khái niệm rất quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng. Nó thể hiện tỷ lệ giữa diện tích xây dựng của công trình so với tổng diện tích lô đất, từ đó giúp xác định khả năng sử dụng đất cũng như ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị.
Mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần.
- Mật độ xây dựng gộp bao gồm toàn bộ diện tích chiếm đất của các công trình trên khu đất, tính cả sân đường, cây xanh và các khu vực không xây dựng. Điều này có nghĩa là mọi khoảng không gian được sử dụng đều được tính vào mật độ này.
- Mật độ xây dựng thuần, ngược lại, chỉ tính diện tích của các công trình kiến trúc xây dựng trên lô đất mà không bao gồm các khu vực khác như tiểu cảnh trang trí, bể bơi hay sân thể thao.
Việc phân biệt giữa hai loại mật độ này cực kỳ quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến việc lập kế hoạch xây dựng và xin phép xây dựng.
Tầm quan trọng của mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng không chỉ đơn thuần là con số mà còn phản ánh chiến lược phát triển đô thị, bảo vệ môi trường và tạo ra không gian sống thoải mái cho cư dân. Một mức mật độ xây dựng hợp lý sẽ góp phần tạo nên sự cân bằng giữa không gian xây dựng và không gian xanh, đồng thời hạn chế tình trạng quá tải hạ tầng.
Quy định chừa mật độ xây dựng mới nhất
Trong năm 2024, quy định chừa mật độ xây dựng tại TP. HCM đã có nhiều thay đổi. Các CĐT cần chú ý để tuân thủ đúng quy định này nhằm tránh những vi phạm không mong muốn trong quá trình xây dựng.
Diện tích dưới 50m2
Theo quy định mới, đối với các lô đất có diện tích dưới 50m2, CĐT được phép xây dựng full mà không cần phải chừa mật độ xây dựng. Điều này mở ra cơ hội cho nhiều hộ gia đình nhỏ, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, có thể xây dựng nhà cửa cho riêng mình mà không bị ràng buộc bởi các quy định phức tạp.
Lô đất có diện tích trên 50m2
Với những lô đất có diện tích lớn hơn 50m2, việc chừa mật độ xây dựng bắt buộc phải thực hiện theo các quy định cụ thể:
- Nếu chiều sâu của lô đất từ ranh lộ giới lớn hơn hoặc bằng 16m, CĐT phải đảm bảo khoảng lùi tối thiểu 2m ở phía sau.
- Nếu chiều sâu nằm trong khoảng từ 9m đến 16m, khoảng lùi tối thiểu là 1m.
- Đối với chiều sâu nhỏ hơn 9m, khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.
Những quy định này nhằm đảm bảo an toàn cho công trình cũng như giữ gìn mỹ quan đô thị.
Khoảng lùi nhà liên kế cần đảm bảo các yêu cầu sau:
Khoảng lùi trong quy hoạch xây dựng không chỉ giúp tạo ra không gian thở cho công trình mà còn đảm bảo sự an toàn và tiện nghi cho cư dân.
Yêu cầu về khoảng lùi
- Khoảng lùi mặt tiền: Đối với các trục đường thương mại – dịch vụ, khoảng lùi mặt tiền tầng 1 và lửng cần được thiết kế để tăng khả năng tiếp cận và tạo hành lang đi bộ rộng rãi. Bắt buộc phải đảm bảo tối thiểu 3 m so với ranh lộ giới.
- Các dãy nhà liên kế: Đối với những đoạn phố có nhiều nhà liên kề, nếu các căn nhà trên đoạn phố đó đều có khoảng lùi thì khoảng lùi chung cần được xác định. Điều này sẽ tạo ra sự đồng nhất trong thiết kế và làm đẹp thêm cho không gian đô thị.
Xác định khoảng lùi cho từng vị trí
Việc xác định khoảng lùi cần căn cứ vào quy hoạch chi tiết đô thị cũng như thiết kế đô thị. Trong trường hợp chưa có quy định cụ thể, các CĐT cần đảm bảo ít nhất khoảng lùi tối thiểu 3m.
Xử lý các trường hợp lô đất có vị trí đặc biệt
Không phải tất cả các lô đất đều có hình dáng và vị trí giống nhau, do đó, quy định cũng linh hoạt áp dụng cho những lô đất có vị trí đặc biệt.
Vị trí góc giao
Đối với những lô đất nằm tại góc giao của hai hoặc ba đường, quy định về khoảng lùi và mật độ xây dựng sẽ phụ thuộc vào chiều rộng của lô đất tại ranh lộ giới. Nếu chiều rộng nhỏ hơn 3,0m quay về phía đường lớn, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ được áp dụng theo quy định đối với đường nhỏ.
Những điều cần lưu ý
Khi xử lý các trường hợp lô đất vị trí đặc biệt, CĐT cần được tư vấn kỹ càng từ cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo rằng quy trình xây dựng diễn ra thuận lợi và hợp pháp. Việc nắm rõ các quy định sẽ giúp CĐT lựa chọn phương án xây dựng hiệu quả nhất.
Cách tính mật độ xây dựng
Cách tính mật độ xây dựng là một phần vô cùng quan trọng, giúp các CĐT xác định được khả năng xây dựng trên lô đất của mình.
Công thức tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được tính theo công thức: Mật độ xây dựng (phần trăm) = Diện tích xây dựng tầng 01 / Diện tích lô đất Điều này có nghĩa là các CĐT cần phải tính toán kỹ càng diện tích của công trình so với diện tích lô đất để xác định mật độ xây dựng phù hợp.
Trong đó:
-
Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính.
-
Ct: diện tích khu đất cần tính.
-
Ca: diện tích khu đất cận trên.
-
Cb: diện tích khu đất cận dưới.
-
Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca.
-
Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.
Ví dụ minh họa
Chẳng hạn, nếu tổng diện tích lô đất xây dựng là 5×20 m², nhưng diện tích xây nhà chỉ là 5×17 m². Khi áp dụng công thức trên, ta có: Mật độ xây dựng = (5×17) : (5×20) x 100% = 85% Như vậy, việc tính toán mật độ xây dựng giúp các CĐT hiểu rõ hơn về các chỉ tiêu quy hoạch và từ đó đưa ra quyết định chính xác cho dự án của mình.
Quy định về khoảng lùi xây dựng
Khoảng lùi xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng trong quy hoạch. Nó không chỉ ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ mà còn đảm bảo an toàn cho công trình.
Đảm bảo khoảng lùi cho từng loại hình công trình
Tùy thuộc vào loại hình công trình, khoảng lùi có thể có những yêu cầu khác nhau. Một số yêu cầu cụ thể như sau:
- Đối với nhà liên kế, khoảng lùi cần được bố trí sao cho tạo ra không gian thoáng đãng cho cả khu vực.
- Đối với các công trình thương mại – dịch vụ, cần thiết lập khoảng lùi rộng rãi để phục vụ cho nhu cầu đi lại của người dân.
Lợi ích của việc tuân thủ quy định khoảng lùi
Tuân thủ quy định về khoảng lùi không chỉ giúp đảm bảo an toàn cho cư dân mà còn tạo ra không gian sống lý tưởng. Một khoảng lùi hợp lý sẽ làm giảm bụi bẩn, tiếng ồn và tạo ra không khí trong lành.
Quy định về độ vươn ban công
Độ vươn ban công cũng là một trong những yếu tố quan trọng trong quy định mật độ xây dựng. Đặc biệt, quy định này bảo đảm tính thẩm mỹ và an toàn cho công trình.
Độ vươn tối đa của ban công
Nguyên tắc chung về độ vươn ban công là không quá 1/2 chiều rộng của lô đất. Mỗi công trình cần tuân thủ theo quy định này để không gây ra tình trạng che khuất ánh sáng của các công trình lân cận.
Tác động của độ vươn ban công đến kiến trúc
Độ vươn ban công không chỉ ảnh hưởng đến cấu trúc và an toàn của công trình mà còn góp phần làm phong phú thêm cảnh quan kiến trúc đô thị. Một ban công đẹp sẽ tạo điểm nhấn cho công trình và mang lại giá trị thẩm mỹ cao.
Quy định về số tầng của công trình
Số tầng của công trình là một trong những yếu tố quyết định đến mật độ xây dựng. Việc quy định số tầng tối đa đảm bảo không gian sống thoải mái cho cư dân cũng như phù hợp với quy hoạch đô thị.
Số tầng tối đa cho từng khu vực
Quy định về số tầng thường được phân chia theo khu vực. Tùy thuộc vào vị trí, chức năng và mục tiêu phát triển của từng khu vực mà số tầng tối đa sẽ khác nhau.
Tác động của số tầng đến chất lượng cuộc sống
Việc quy định số tầng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng cuộc sống cho cư dân. Một công trình quá cao có thể dẫn đến tình trạng thiếu ánh sáng, không khí không trong lành, ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân.
Quy định về chiều cao công trình
Chiều cao công trình là yếu tố quyết định đến hình thức kiến trúc và cảm nhận không gian của môi trường xung quanh.
Chiều cao tối đa cho công trình
Chiều cao tối đa của công trình thường được quy định dựa trên quy hoạch chi tiết của từng khu vực. Việc này không chỉ tạo sự đồng nhất trong thiết kế mà còn đảm bảo an toàn cho công trình và cư dân.
Ảnh hưởng của chiều cao công trình đến cảnh quan đô thị
Một công trình quá cao có thể làm mất cân bằng cảnh quan đô thị, gây ảnh hưởng đến mỹ quan chung. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để đảm bảo sự hài hòa giữa các công trình.
Kết luận
Quy định mật độ xây dựng tại TP. HCM năm 2024 đưa ra nhiều thay đổi quan trọng mà các CĐT cần nắm rõ để xây dựng hợp pháp và hiệu quả. Từ việc hiểu rõ khái niệm mật độ xây dựng, khoảng lùi, độ vươn ban công đến quy định về số tầng và chiều cao công trình, các CĐT sẽ có được cái nhìn tổng quát hơn về quy hoạch đô thị. Chỉ khi hiểu rõ và thực hiện đúng các quy định này, chúng ta mới có thể xây dựng một môi trường sống tốt đẹp và bền vững.
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN XÂY DỰNG HOÀNG THIÊN NAM
Trụ sở chính | Số 95 Nguyễn Đức Cảnh – P. Thắng Lợi – Tp. BMT – ĐakLak |
Hotline | 931.277.277 |
Website | hoangthiennam.vn |
Fanpage | Xây Dựng HOÀNG THIÊN NAM |
xaydunghoangthiennam@gmail.com |